Cách đây 15 năm, đợt mở bán lần hai 140 căn hộ từ tầng 10 trở xuống của dự án chung cư The Vista An Phú trở thành sự kiện thu hút sự quan tâm của thị trường. Có lúc hơn 500 người xếp hàng xuyên đêm để được đăng ký mua căn hộ vào sáng hôm sau.

Điều người đến giữ trật tự cho khu vực, một chỉ huy công an phường An Phú cảm thán: “Chưa từng thấy cảnh tượng bỏ hàng tỉ đồng mà khổ sở như vậy.” Điều này nói lên sức hút của dự án chung cư phân khúc cao cấp đầu tiên tại TP.HCM và cả nước, dù có mức giá cao ngất: hơn 2.000 đô la Mỹ/m2 vào năm 2007.

Sự kiện hiếm có trở thành niềm tự hào cho đơn vị đầu tư CapitaLand Development Việt Nam cho đến hiện tại, theo tổng giám đốc Ronald Tay: “Sự quan tâm của thị trường đối với The Vista và những dự án khác sau này là minh chứng cho năng lực của chúng tôi, xác lập được chuẩn mực mới về thiết kế công trình cho một nơi ở chất lượng.”

Với lợi thế mạnh về vốn và năng lực tư vấn thiết kế, CapitaLand Việt Nam tiến lên chắc chắn bằng cách kết hợp với các đối tác địa phương có quỹ đất sạch, phù hợp với các dự án phân khúc cao cấp và hạng sang. Công ty đang định hướng phát triển các thành phố vệ tinh với quỹ đất rộng lớn hơn, với mục tiêu xây dựng các dự án đô thị bài bản và dài hạn.

Trực thuộc tập đoàn đầu tư Temasek Holdings của chính phủ Singapore, CapitaLand là tập đoàn phát triển dự án và dịch vụ bất động sản lớn nhất của đảo quốc sư tử. Tổng giá trị tài sản quản lý ước đạt 120,8 tỉ đô la Singapore (84,7 tỉ đô la Mỹ), trong đó danh mục đầu tư của nhánh phát triển bất động sản CapitaLand Development (CLD) trị giá 14,8 tỉ đô la Mỹ.

Có mặt tại Việt Nam từ năm 1994 với dự án đầu tiên Somerset West Lake tại Hà Nội, 28 năm qua, danh mục đầu tư của nhánh phát triển bất động sản CapitaLand nay bao gồm hai khu phức hợp The Vista (TP.HCM) và Heritage West Lake (Hà Nội) cùng 16 dự án nhà ở tại ba thành phố lớn nhất nước.

Trong đó, ba dự án Define (TP. Thủ Đức), Zenity (quận 1) và Heritage West Lake được định vị phân khúc hạng sang (luxury). Các dự án còn lại như Feliz en Vista, Vista Verde, D1 Mension, D’Edge, D2Eight… nằm ở phân khúc trung đến cao cấp.

 Ronald Tay – CEO Capitaland Development Việt Nam.

Từ năm 2019, 35 dự án vận hành dịch vụ bất động sản được tách riêng khỏi CapitaLand, thành công ty The Ascott Limited, theo cơ cấu mới của tập đoàn mẹ. CapitaLand cũng chuyển nhượng lại một số dự án đáng chú ý, như Capital Place (Hà Nội) hay trung tâm thương mại Faifo Lane thuộc dự án Vista Verde ở TP Thủ Đức.

Với tỉ lệ đô thị hóa thấp và nền tảng dân số trẻ, Việt Nam được xác định là thị trường trọng tâm của CapitaLand. “Việt Nam chỉ xếp sau Trung Quốc về tầm quan trọng của các thị trường nước ngoài đối với việc kinh doanh của tập đoàn,” CEO Ronald Tay cho biết.

Về mô hình, The Vista được xem là tiêu biểu về cách thức triển khai dự án bất động sản của CapitaLand ở Việt Nam. Với số vốn đầu tư 200 triệu đô la Mỹ, thiết kế chú trọng không gian cảnh quan và các dịch vụ tăng giá trị, với tầm nhìn hướng đến tương lai phát triển chung của hạ tầng TP. Thủ Đức.

Trong đó, nhà đầu tư từ Singapore cung cấp vốn, tư vấn thiết kế và phía đối tác liên doanh trong nước là Thiên Đức, Phú Gia lo phần quỹ đất sạch và tiến trình dự án, chuẩn mực về pháp lý. Đây cũng là cách thức mà các nhà phát triển bất động sản nước ngoài thường xuyên sử dụng do những hạn chế trong quy định về sử dụng đất.

Bên cạnh đó, hoạt động của CapitaLand Việt Nam còn có những đặc điểm riêng so với các công ty nước ngoài khác. Sau khi tái cấu trúc năm 2019, tập đoàn mẹ CapitaLand đã thuộc 100% sở hữu của quỹ đầu tư Temasek Holdings, trở thành một phần cánh tay đầu tư nối dài của bộ Tài chính Singapore.

Vì vậy, quy trình quản trị công ty, đặc biệt là thẩm định và cấp phép dự án, diễn ra chậm rãi qua nhiều cấp. Hệ quả, dù có mặt ở thị trường Việt Nam khá sớm nhưng danh mục dự án không quá dày so với nhiều nhà đầu tư khác, với không ít lần quyết định bỏ qua các cơ hội.

“Chúng tôi phải làm việc trong những ranh giới rõ ràng, được phân cấp quản trị nghiêm ngặt trong tất cả các dự án. Vì thế trong tất cả các dự án ở Việt Nam, chúng tôi chỉ làm việc với đối tác địa phương có cùng tầm nhìn, uy tín và tuân thủ pháp lý,” Ronald Tay nói.

Ông Ronald tin rằng cách làm chỉnh chu này đã giúp CapitaLand có được danh tiếng, thu hút được lượng khách hàng trung thành và xây dựng được đội ngũ nhân sự địa phương có năng lực mạnh. Cả hai thành tố tương hỗ tạo nên những giá trị quan trọng đối với công việc kinh doanh hiện tại và tương lai của công ty.

Ronald Tay nói: “Chúng tôi không chỉ xây căn hộ, chúng tôi xây trải nghiệm, nỗ lực tạo nên sự trung thành của khách hàng. Mà muốn như vậy, phải có được năng lực rất mạnh trên toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản.”

Theo số liệu từ ngân hàng Thế giới, tỉ lệ đô thị hóa ở Việt Nam đang ở mức 35%. Ronald Tay cho rằng dư địa phát triển trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam còn nhiều, ngành này sẽ nhanh chóng lấy lại đà tăng trưởng và duy trì xu hướng tăng ít nhất cho đến khi tỉ lệ đô thị hóa đạt 60%, khoảng 15–20 năm tới.

Với tầm nhìn dài hạn, CapitaLand đang hướng ra các thành phố vệ tinh khi quỹ đất nội thành ở Hà Nội và TP.HCM ngày càng eo hẹp. “Cách làm cũ là cố gắng lựa chọn một mảnh đất đủ lớn, đủ đẹp để xây lên công trình rồi lại đi tìm nơi khác sẽ không còn bền vững trong tương lai,” Ronald Tay nói.

Việc bổ nhiệm ông Wyeren Yap, một chuyên gia quản trị có nhiều năm kinh nghiệm phát triển các khu đô thị lớn, vào vai trò tổng giám đốc khu vực miền Nam của CapitaLand Việt Nam gần đây nhằm thực thi tầm nhìn nói trên. Với hướng đi này, CapitaLand Việt Nam đã bắt tay Becamex IDC thực hiện dự án nhà ở có quy mô lớn nhất của tập đoàn, với quỹ đất 22 héc ta nằm trong quy hoạch thành phố mới Bình Dương. Dự án này vừa có tên mới là Sycamore, với tổng giá trị đầu tư hơn 18 ngàn tỉ đồng.

Một dự án khác có quy mô lớn hơn với tổng giá trị cam kết đầu tư 22.700 tỉ đồng ở Tiên Sơn, Việt Tiên, Bắc Giang. Theo vị đại diện CapitaLand Việt Nam, đây là dự án liên hợp khu đô thị – công nghiệp – logistics đầu tiên tại Việt Nam trên quỹ đất lên đến 420 héc ta.

Ronald Tay khẳng định đây là dự án khởi đầu cho các dự án tương tự ở các tỉnh lân cận hoặc có hạ tầng kết nối tốt với các đô thị lớn. “Chúng tôi sẽ tìm những quỹ đất đủ lớn để phát triển các dự án dài hơi, tuần tự đưa ra sản phẩm trong 5–7 năm ở các tỉnh thành như Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh ở miền Bắc hay Long An, Đồng Nai, Bình Dương ở phía Nam”.

Bên cạnh CapitaLand, thị trường bất động sản hiện tại của Việt Nam đang có một số cái tên nổi bật đến từ nước ngoài, hầu hết cũng đều từ các nước trong khu vực như: Phú Mỹ Hưng Asia Holdings (trước đây là CT&D – Đài Loan), Hongkong Land (Trung Quốc), Keppel Land (Singapore), Gamuda Land (Malaysia)… Cùng với CapitaLand, nhóm công ty này chủ yếu nhắm đến quỹ đất sạch và kết hợp với đối tác trong nước có khả năng triển khai dự án chuẩn chỉnh về pháp lý.

 Vẽ phối cảnh dự án Sycamore, rộng 22 ha, ở thành phố mới Bình Dương.

CapitaLand hiện tại đang dần từ bỏ cách làm từng dự án diện tích nhỏ nội thành, chuyển sang các dự án đô thị diện tích lớn hơn, tức là đang dần khác với mô hình của Keppel Land, Hongkong Land mà dần hướng đến hình mẫu của Gamuda Land hay Phú Mỹ Hưng Asia Holdings.

Ngoài cú chuyển về chiến lược này, một mục tiêu khác của CapitaLand Việt Nam, mà có thể phần nào nhận thấy qua chia sẻ của ông Ronald Tay, là chuyện công ty thiếu đi một công trình mang tính biểu tượng so với các đối thủ.

Keppel có khu phức hợp Saigon Centre, Hongkong Land có dự án nhà ở The Marq ngay trung tâm quận 1. CT&D đi đầu về khu đô thị kiểu mẫu với Phú Mỹ Hưng còn Gamuda có dự án nội thành diện tích lớn nhất: Gamuda Yên Sở, Hà Nội với 480 héc ta.

“Chúng tôi muốn dựng nên một tòa nhà hạng A với tiêu chuẩn cao nhất thị trường, để làm dấu ấn mạnh mẽ cho thương hiệu công ty. Điều đó hoàn toàn nằm trong khả năng nhưng vấn đề là chưa tìm được quỹ đất.” Theo CEO Ronald Tay, một công trình nổi bật không chỉ giúp công ty định vị được thương hiệu mà còn giúp thu hút và giữ chân nhân sự giỏi.

Gần đây, đà thăng tiến của nhiều đối thủ trong nước thường nhờ cách dễ và nhanh nhất là thu hút đội ngũ nhân sự giỏi từ chính các đối thủ ngoại. Ronald Tay nhận định: “Có thể nói, việc giữ chân đội ngũ có năng lực người bản địa là thử thách của CapitaLand hiện nay, trước sức hút từ những đãi ngộ có thể gấp rưỡi, gấp đôi từ các đối thủ trong nước”.